Eigenmietwert fällt 2029: Was das für dich als Hausbesitzer heisst

Seit Jahrzehnten ärgern sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer über ein «fiktives Einkommen», das sie versteuern müssen. Jetzt ist klar: Der Eigenmietwert verschwindet. Aber der Systemwechsel bringt nicht nur Entlastung. Hier erfährst du, was feststeht, was sich für dich ändert und wo du jetzt schon planen kannst.

Was entschieden ist

Im September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen. Damit haben sie auch der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung zugestimmt.

Am 1. April 2026 hat der Bundesrat entschieden, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Ab dem Steuerjahr 2029 musst du für dein selbstbewohntes Eigenheim keinen Eigenmietwert mehr versteuern. Das gilt für Erst- und Zweitliegenschaften. Ein früherer Termin (2028) wäre möglich gewesen. Der Bundesrat wollte den Kantonen aber genug Zeit geben, um eine allfällige Sondersteuer auf Zweitliegenschaften auf den gleichen Zeitpunkt einzuführen.

Bis und mit Steuerjahr 2028 bleibt also alles beim Alten.

Was ab 2029 wegfällt

Der Wegfall des Eigenmietwerts hat eine Kehrseite. Gemäss Bundesrat gilt ab 2029:

• Unterhaltskosten: Bei selbstbewohntem Wohneigentum kannst du die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt nicht mehr abziehen, weder beim Bund noch bei Kanton und Gemeinde. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.
• Schuldzinsen: Private Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis des Werts deiner vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Wer keine vermieteten Liegenschaften besitzt, kann Schuldzinsen damit grundsätzlich nicht mehr abziehen (Ausnahme siehe Ersterwerberabzug).
• Energiesparen und Umweltschutz: Bei der direkten Bundessteuer entfallen diese Abzüge. Die Kantone dürfen sie befristet beibehalten.

Neu: der Ersterwerberabzug

Wer erstmals in der Schweiz ein Eigenheim kauft und selbst bewohnt, kann einen befristeten Schuldzinsenabzug geltend machen. Nach den Erläuterungen der Steuerverwaltung des Kantons Bern (Ausblick, Stand Oktober 2026) beträgt er im ersten Jahr bis zu 10'000 Franken für Ehepaare und bis zu 5'000 Franken für übrige Steuerpflichtige. Danach sinkt der Höchstbetrag jedes Jahr um 10 Prozent, nach zehn Jahren ist Schluss. Auch wer zwischen 2019 und 2028 erstmals gekauft hat, kann ab 2029 noch einen Restanspruch haben.

Wichtig: Die genaue Anwendung kann sich bis 2029 noch präzisieren. Für Solothurn und Aargau liegen dazu noch keine eigenen Merkblätter vor.

Und die Zweitliegenschaften?

Die Kantone dürfen neu eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben. Ob sie das tun, entscheidet jeder Kanton selbst. Vor allem Tourismuskantone prüfen das. Für Solothurn und Aargau ist uns Stand heute kein konkreter Entscheid bekannt. Hast du eine Ferienwohnung, lohnt es sich, die Entwicklung im jeweiligen Kanton zu beobachten.

Speziell im Aargau: neue Eigenmietwerte bis 2028

Im Aargau wurden die Liegenschaften neu bewertet, mit höheren Eigenmietwerten und Vermögenssteuerwerten. Der Grosse Rat wollte prüfen lassen, ob die Erhöhung bis zur Abschaffung rückgängig gemacht werden kann. Ein externes Rechtsgutachten kam zum Schluss, dass das nicht zulässig ist (Medienmitteilung vom 10. Juli 2026). Die neuen Werte gelten also bis zum Systemwechsel. Hast du noch keine neue Schätzungsverfügung, trägst du gemäss Kanton die bisherigen Werte ein. Das Steueramt übernimmt später den definitiven Wert.

Was du jetzt überlegen kannst

Bis Ende 2028 gilt das heutige System. Daraus ergeben sich ein paar Fragen, die du mit deiner Steuerberatung anschauen solltest:

1. Renovationen planen: Grössere Unterhaltsarbeiten am selbstbewohnten Eigenheim sind nach heutigem Recht noch bis und mit 2028 abziehbar. Ab 2029 nicht mehr. Der Zeitpunkt der Arbeiten und der Rechnungen kann also eine Rolle spielen.
2. Hypothek überdenken: Wenn Schuldzinsen nicht mehr abziehbar sind, verändert sich die Rechnung zwischen Amortisieren und Anlegen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, es kommt auf Zinsen, Vermögen, Vorsorge und Liquidität an.
3. Energetische Sanierung: Prüfe, ob dein Kanton die Abzüge nach 2029 befristet weiterführt. Auf Bundesebene fallen sie weg.
4. Vermietete Objekte: Für vermietete Liegenschaften bleiben Unterhaltsabzug und (anteilig) Schuldzinsen bestehen. Bei gemischten Portfolios lohnt sich eine Gesamtbetrachtung.

Fazit

Der Eigenmietwert fällt per 2029, gleichzeitig fallen wichtige Abzüge weg. Wer jetzt plant, kann die Übergangsjahre bis 2028 bewusst nutzen. Ob sich das für dich lohnt, hängt von deiner Liegenschaft, deiner Hypothek und deinen Plänen ab.

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